“即使物业费收缴率达到100%，也很难维持收支平衡。”昨日，崇文苑的物业人员向记者诉说他们的烦恼。

　　【物业尴尬】

　　物价上涨，物业费难维持

　　“近年来，物价和人员工资不断上涨，而物业管理费却一直没上调。”昨日，崇文苑物管处的夏主任提出，如果要维持现有的服务质量，物业费必须进行适当调整。

　　夏主任告诉记者，在接管崇文苑之前，公司曾做过预算，在正常管理下应该可以赢利。然而，接管3年来，虽 然物管费收缴率一直维持在70%以上，从扬州整体状况来看不算差，但随着近年来物价和人员工资不断上涨，而物业管理费却一直没上调，他们很难维持收支平衡。

　　记者在采访中了解到，不仅崇文苑，春江花园、砚池新寓、宝带新村等很多小区也面临着入不敷出的状况。春江花园物管处的王主任告诉记者，以前还能勉强维持，但现在有关法规明文规定，要与安保、保洁人员签订劳动合同、为他们缴纳社保，这无形之中每月要在每个员工身上多花几百元钱，而现在的物业费却没上调。长此以往，只能降低服务标准，或眼看着每年亏损。

　　【如何解决？】

　　■方案一：

　　经业主同意，上调物业费

　　房管局：涨价须一半以上业主同意

　　针对不少小区物业反映的物业费单价过低的现象，市房管局物管处的刘处长告诉记者，物业与业主是服务与被服务的关系，根据实际情况，物业可以要求提高物业管理费，但必须先召开业主大会。如果经过一半以上的业主同意，就可向物价部门提出涨价申请。

　　物业：让业主同意涨价希望渺茫

　　对于物管费涨价所要具备的这些手续，物业公司纷纷表示，希望渺茫。

　　砚池新寓物管处的陈主任告诉记者，在他们小区，涨价几乎不太可能，其中难度最大的就是要得到一半以上业主的同意。他们调查发现，一般居民认可物管费的价格就是刚领房时的价格，目前最新一批楼栋的物业费只有每平米0.35元，可还有不少居民找上门，找出各种理由表示只愿意缴纳一半。

　　春江花园物管处的王主任对此也深有感触，按照目前的收费标准，必须达到85%左右的收缴率才能保证不亏本，可现在的收缴率只有60%，再涨价几乎更是不可能的事。

　　■方案二：

　　加强服务，提高物业费收缴率

　　业主：提高服务质量最重要

　　家住崇文苑的一位吴女士告诉记者，现在的物价普遍上涨，只要物业的服务能跟上，让居民切实感受到小区生活环境的改变，适当调整收费标准，自己也能接受。

　　不过，更多居民则提出，物管公司的目光不能只盯着涨价，一些其他小区的收缴率还没自己小区高，可也维持了下来，并没有涨价。目前，自己所在小区的物业收缴率毕竟还没达到100%，物业先通过提高自身服务水平，来提高费用收缴率才是最重要的。

　　物管：物业费要能够维持

　　对于居民的这些意见，各物管处负责人认为，提高服务水平，必须建立在物业费能够维持的基础上。按照目前的价格，精简物业工作人员和降低服务标准或许也能够维持，却在一定程度上降低了业主的生活质量，这或许会更成为业主今后不缴物业费的理由。
　
　　■方案三：

　　建议相关部门出台最新指导价

　　一位从事物管工作多年的周女士介绍说，从居民的立场看，当然愿意花最少的钱办最多的事，可对于物业来说，这样就面临着亏本，会挫伤物业服务的积极性，也直接影响着业主的居住环境。

　　2000年，物价局曾有相关文件规定了物业的指导价，一般不能超过0.5元/平米，获得物业管理“市优”小区，物业管理公共服务收费可上浮10%，“省优”小区可上浮20%，“国优”小区可上浮30%。可这个指导价距今已有8年，物业的工作成本几乎上涨了40%，这个价格已不能保证物业的生存。

　　对此，周女士建议，相关部门应对物业的各项成本进行重新核算，出台最新的指导价，在此基础上，再由物业和居民协商调整价格，这样会比完全由居民决定价格容易实施得多。

　　【个例】

　　“月亮园”近九成业主同意涨价

　　今年初，月亮园小区也开始计划将物业费从每平米0.4元上调为每平米0.5元。昨日，记者从该小区物管处了解到，目前小区近90%的业主已经同意涨价。物业正准备将相关材料送交物价局审批。

　　小区物管处的仲主任介绍说，前期他们也担心过涨价难过业主这一关，在实行过程中，也确实有部分业主提出过异议，对物业是否亏本有所怀疑。对此，物业专门邀请了审计局工作人员，对物业2007年账目进行审计，然后交给业主委员会，向所有业主公开账目。         

　　物业管理不只是搞搞卫生

　　好物管，能让房产增值

　　近日，广陵区的王先生本打算以5000元/平米的价格出售一套二手房，但房产中介说，这套房子只值4500元/平米左右。他很纳闷：为什么旁边小区的房子能卖5000元/平米，而他的就“贬值”了？房产中介告诉他，因为小区物管不好，公共设施、卫生环境都不好，这势必会影响房价。

　　原来，该小区物业管理费长期收缴率较低，物管服务跟不上，小区业主很不满意，更不愿意交物管费。如此恶性循环，导致现在小区的物业管理越来越差，小区环境也越来越差。

　　一房屋中介老板告诉记者，现在人们对小区的环境要求越来越高。一次有位客户要买房，工作人员就带他到某小区看了一套价格较低的80平米的房子，那是一个没有物业管理的小区，环境不好，卫生也差。那位客户看后非常生气，认为中介将他看低了，从此再也没上门。

　　“尽管是老小区，可幸福小区自从有了物业管理后，小区内的环境明显好转，房价也比周围小区增长快。”采访中记者发现，幸福小区似乎已成为人们熟知的典型，说到物业管理的效果，总会提到这个小区。一房屋中介工作人员告诉记者，幸福小区一套82平米的房子，2006年底挂在他们中介公司，直到2007年初才以27万的价格卖掉，“现在那套房子至少得42万，但如果环境不改的话，最多也就35万。”

　　采访中，小区物管纷纷提到了关于物业管理让房屋增值、保值的问题。“物业的作用除了保证业主的生活品质，还要让小区房屋保值、升值。”月亮园物业管理处的仲主任说。而如今，很多业主还没意识到这个问题，还有的业主认为，物业管理无非就是搞搞卫生。

　　据了解，公用设施的完好程度、小区大环境的卫生和美化状况以及外墙外观的清洁保养，都会直接影响到房屋的升值和保值。如果一小区的房屋原设计能力70年，但由于常年失修失养，不仅不会增值，还会加速其损耗程度，很可能二三十年后就破败不堪了。