本报报道了长沙市岳麓区金峰小区业主曹超英与物管的“800个月滞纳金官司”的官司之后，读者反响强烈纷纷来访来电，咨询物业管理的相关问题。今天下午，本报记者将这些问题转达给长沙市房产局有关部门，请该局物业监管处有关负责同志和长沙物管协会法律顾问李迎军律师对部分话题进行了解答。 

　　问题一：如何产生业主委员会入住业主须达百分之六十 

　　读者：“我们是去年竣工的一个小区，有近千户居民，希望成立业主委员会，不知要经过一些什么程序？”答复：首先，确定小区已入住的业主已达到百分之六十。接着，应当严格按照《业主大会规程》的规定，在物业所在地的区县政府房地产主管行政部门和街道办事处指导下，确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容、投票权数、业主委员会候选人名单等其他工作，并将上述内容在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在小区内公告。筹备组组织业主召开首次业主大会后，由业主选举产生业主委员会。业主委员会自选举产生之日起三十日内，应当向物业所在地的区县政府房地产主管行政部门备案。 

　
　　问题二:能否撤换物业管理公司换物管须过半数业主同意 

　　读者：“我们入住小区5年多了，物业公司一直是房产商当时留下来的，我们对其管理很不满意，大部分业主都希望撤换该物业公司，请问该如何进行”?答复：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项及《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，业主要解聘或选聘物业服务企业，必须通过上述法定程序进行，否则不具备法律效力。 

　　问题三：可否收取地下车库停车费是否收费要根据事先约定 

　　读者：“我们是某小区业主，在自己小区的地下停车库停车，物业公司却要收每月300元的停车费，请问这合理吗”?答复：我国《物权法》第七十四条规定：“建筑区划分，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。建筑区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，本案中，若地下车库的所有权属于开发商所有，开发商有权收取租赁费。 

　　问题四：服务不达标可否拒缴物业费拒交有损全体业主利益 

　　读者：“我们的小区物业管理一团糟，我们准备不交物业管理费，不知道可不可以?”答复：业主经常以物业服务不满意为由拒缴物业服务费。近年来，物业服务企业为维护自身利益，纷纷将业主告上法庭，在最终判决中，都是判决业主应当按时足额交纳物业服务费和承担违约的滞纳金。究其原因，是业主因为分不清“物业服务收费”和“物业服务质量”是两个不同的法律关系，混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。物业服务收费是双方约定的合同关系，只要物业服务企业提供了服务，业主就有义务按合同交费。如果业主认为物业服务混乱，业主有权更换物业服务企业。物业服务收费是公共性的费用，用于全体业主的共用部位、共用设施设备等日常的维护管理，个别业主拒交物业费实际上是侵害全体业主的公共利益。 

　　问题五：物管公司能否收取滞纳金违约金比例须符合法律要求 

　　读者：我如果没有交物业管理费，物业公司是否有权收取滞纳金？答复：行政管理部门和《物业管理条例》没有对此作出具体的规定，物业管理费的交纳，以及违约是否需要承担违约责任，由双方按照相关法律法规的要求进行约定，但违约金的比例必须符合法律法规的要求，否则不具备法律效力。