市物业管理协会详解物业费构成 提醒业主理性对待调价

　　近日，本报对河西区名都新园小区物业费调价一事进行了跟踪报道，引起了读者的强烈反响。社区居民纷纷致电本报，希望了解物业费的具体构成。为此，记者到市物业管理协会详细询问了物业费的构成及去向。

　　物业费具体构成

　　据了解，根据国家发改委和建设部2007年9月10日颁布实施的《物业服务定价成本监审办法(试行)》，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧及经业主同意的其他费用组成。

　　市物业管理协会负责人表示，物业管理不只是雇几个人来清扫卫生，维持秩序、养护绿地、保证共用设施日常运行等都需要支出。由于许多设施设备都在地下或顶层，业主平时不太会注意到，造成物业的工作没有得到大家的充分理解和认可。

　　调价已势在必行

　　面对业主议论纷纷的物业费提价问题，该负责人表示，目前执行的物业费中准指导价格是2003年实施的，适用范围是平均售价在每建筑平方米4000元以下的住宅小区。该中准指导价格5年来没有变动，可市场上已难觅每建筑平方米4000元以下的房子。目前，本市大多数小区物业都是参照中准指导价格收费的，早已不能维持项目的正常运转。物业企业为业主提供服务是市场行为，当然以盈利为目的，如今的调价已是势在必行。

　　针对物业企业成本的上涨，该负责人以截至2007年年底的数据算了一笔账：首先，从人力成本上看，自2003年起本市最低工资标准逐年上涨，最低保险基数也同步上调。5年间，最低工资标准从480元增至740元，涨幅达到54.17%，保险基数也从680元增至1100元，涨幅为61.76%。其次，水电费方面，按照本市有关规定，物业企业用于住宅小区、服务于居民日常生活的用水要按照经营服务用水标准缴纳，用电要按照商业用电标准缴纳。本市经营服务用水现价为每立方米6.2元，比2003年上涨了63.2%。眼下，电价也有一定程度的上涨。这些刚性成本的调整增加了物业企业的经营成本，上调物业费是确保小区管理良性运转的必然选择。

　　业主应理性对待

　　市物业管理协会提醒业主：在物业服务合同到期后，无论是选聘新企业还是续聘原有企业，业主都应积极理性地对待调价事宜。“物业费的确定是经过严格测算的，不是物业公司头脑一热随便要价。最佳的做法是业主提出服务要求，物业公司据此测算物业费用，双方再进行协商，满意即签约。”